Николай Алексеенко

Про­бле­ма со­ору­же­ния со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­ры для но­вых жи­лых мик­ро­рай­о­нов ста­нет бо­лее острой из-за пе­ре­хо­да на но­вую мо­дель фи­нан­си­ро­ва­ния жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства, за­явил пре­зи­дент РФ Вла­ди­мир Пу­тин во вре­мя пря­мой ли­нии. Со­глас­но за­ко­ну бре­мя стро­и­тель­ства соц­объ­ек­тов пе­ре­кла­ды­ва­ет­ся с по­тре­би­те­ля на го­су­дар­ство, од­на­ко у ре­ги­о­нов пока нет ис­точ­ни­ка фи­нан­си­ро­ва­ния это­го на­прав­ле­ния, от­ме­тил пре­зи­дент. Он по­яс­нил, что «сей­час за­да­ча пра­ви­тель­ства – вме­сте с ре­ги­о­на­ми РФ вы­ра­бо­тать пра­во­вую си­сте­му, ко­то­рая бы обес­пе­чи­ла воз­ве­де­ние со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­ры на­ря­ду с жи­лищ­ным стро­и­тель­ством, и опре­де­лить ис­точ­ни­ки фи­нан­си­ро­ва­ния это­го стро­и­тель­ства.

Вспо­ми­на­ет­ся ста­рая укра­ин­ская по­го­вор­ка «Ба­чи­лы очи що ку­пу­ва­лы» – аб­со­лют­но по­нят­ны непро­ду­ман­ность ре­фор­мы, ее ско­ро­па­ли­тель­ность и несо­вер­шен­ство норм. Сей­час в 214-ФЗ, по-мо­е­му, рас­смат­ри­ва­ет­ся уже 25-й па­кет по­пра­вок. Надо по­ни­мать, что до сих пор не ре­шен во­прос с по­этап­ным рас­кры­ти­ем эс­кроу-сче­тов, сей­час рас­смат­ри­ва­ют и бу­дут вво­дить ин­стру­мент по­ру­чи­тель­ства Фон­да за­щи­ты доль­щи­ков, в бюд­жет за­ло­жи­ли еще око­ло 35 млрд руб­лей на до­строй­ку объ­ек­тов. То есть по ре­зуль­та­там несколь­ких круп­ных дел о банк­рот­стве и со­ци­аль­ных взры­вов при­ня­то эмо­ци­о­наль­ное ре­ше­ние. На мой взгляд, стро­и­тель­ный ры­нок был до­воль­но вы­со­ко­кон­ку­рент­ным, на нем ра­бо­та­ли 5,5 ты­ся­чи де­ве­ло­пе­ров, ко­то­рые кон­ку­ри­ро­ва­ли ло­ка­ци­ей, ка­че­ством, пре­фе­рен­ци­я­ми, ввя­зы­ва­лись в про­ек­ты ком­плекс­ной за­строй­ки с ин­фра­струк­ту­рой, при этом пе­ре­да­вая что-то на ба­ланс му­ни­ци­па­ли­те­там.

Сей­час идет про­цесс за­ре­гу­ли­ро­ва­ния, мо­но­по­ли­за­ции. Бан­ки по­про­сту не го­то­вы к но­во­вве­де­ни­ям, из 100 бан­ков, ак­кре­ди­то­ван­ных ЦБ, все­го у пяти – семи есть со­от­вет­ству­ю­щие ре­ше­ния, про­дук­ты, ком­пе­тен­ции. С точ­ки зре­ния эво­лю­ции де­ве­ло­пер ста­но­вит­ся лиш­ним зве­ном – он дол­жен спу­стить­ся на уро­вень под­ряд­чи­ка, стро­ить, де­лать изыс­ка­ния, про­ек­ти­ро­ва­ние. За­чем то­гда этот фи­нан­со­вый по­сред­ник, если все пой­дет че­рез бан­ки? А надо было ре­шать во­прос ры­ноч­ны­ми ме­то­да­ми: вво­дить рей­тинг за­строй­щи­ков, мо­ни­то­рить их со­сто­я­тель­ность, не вы­да­вать раз­ре­ше­ние на строй­ку, если ком­па­ния нена­деж­ная. Сей­час мы пе­ре­хо­дим на за­пад­ную мо­дель, но при этом за­бы­ва­ем важ­ное: став­ки по кре­ди­там в Ев­ро­пе – 2–3 %, мак­си­мум 5 %, что мно­го мень­ше, чем в РФ. У нас же от­расль недо­кре­ди­то­ва­на как ми­ни­мум в 2,5 раза. И ни­кто кре­ди­то­вать не со­би­ра­ет­ся, по­то­му что каж­дый чет­вер­тый рубль – про­блем­ный (око­ло 25% про­сро­чен­ных кре­ди­тов).

С вве­де­ни­ем про­ект­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния еще ост­рее ста­но­вит­ся про­бле­ма воз­ве­де­ния со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­ры. Толь­ко пе­ре­ход на схе­му эс­кроу-сче­тов сра­зу при­бав­ля­ет к сто­и­мо­сти 10–11 %.

Пока рез­ко­го пе­ре­хо­да не бу­дет, по­то­му что три чет­вер­ти жи­лья бу­дет стро­ить­ся по ста­рым пра­ви­лам – 75 % объ­ек­тов со­от­вет­ству­ют по го­тов­но­сти, по про­да­же. Сей­час предо­ста­ви­ли еще трех­ме­сяч­ный пе­ри­од – до 1 ок­тяб­ря ком­па­нии мо­гут за свой счет либо за счет ра­нее со­бран­ных де­нег до­ве­сти го­тов­ность объ­ек­тов до 30 %. Со­от­вет­ствен­но, до 85 % объ­ек­тов бу­дут до­стра­и­вать­ся по ста­рым пра­ви­лам, а зна­чит, оста­ют­ся все су­ще­ство­вав­шие ра­нее рис­ки. Так что на го­ри­зон­те двух лет мы вполне мо­жем ви­деть та­кую же ди­на­ми­ку банк­ротств: в сред­нем за год 150–170 за­строй­щи­ков. При этом мы на­блю­да­ем, что ко­ли­че­ство об­ма­ну­тых доль­щи­ков не умень­ша­ет­ся – банк­ро­тят­ся оче­ред­ные ком­па­нии или же вы­яв­ля­ют­ся но­вые по­стра­дав­шие, ведь здесь же еще есть ла­тент­ная, скры­тая си­ту­а­ция – кого при­зна­вать об­ма­ну­тым, а кого нет. По­это­му в мо­мен­те мы мо­жем по­лу­чить, на­о­бо­рот, мас­шта­би­ро­ва­ние этой про­бле­мы.

В этой свя­зи воз­ни­ка­ет во­прос, чем ком­пен­си­ро­вать за­строй­щи­ку. И при­хо­дит ре­ше­ние: да­вай­те сни­мем за­тра­ты на со­ци­ал­ку, на ин­фра­струк­ту­ру, сни­мем ка­кие-то ба­рье­ры. Пре­зи­дент аб­со­лют­но пра­виль­но го­во­рит, что ре­фор­ма по­тре­бу­ет зна­чи­тель­ных де­нег. И те­перь день­ги из бюд­же­та бу­дут за­ли­вать­ся в эту сфе­ру, по­то­му что у боль­шин­ства ре­ги­о­нов средств нет. Но с дру­гой сто­ро­ны, по со­ци­ал­ке есть спец­про­ек­ты – «Ком­форт­ная сре­да», «Здра­во­охра­не­ние». Все это надо де­лать в увяз­ке.

Алек­се­ен­ко Ни­ко­лай - член ген­со­ве­та «Де­ло­вой Рос­сии», ген­ди­рек­тор Рей­тин­го­во­го агент­ства стро­и­тель­но­го ком­плек­са (РАСК)

Ссылка